Pozwól umyslowi wedrowac do przodu w czasie, na chwile. Musisz umiescic B & B na rynku i masz teraz oferte. Kupujacy ma zamiar ubiegac sie o kredyt hipoteczny. Co masz na sprzedaz? Do kredytodawcy, który sprzedajesz pierwszy strumien dochodów. Najbardziej krytyczne dla kazdego kredytodawcy w komercyjnych pakietów wniosku kredytowego sa produkty finansowe - sprawozdania finansowe przedsiebiorstw i deklaracji podatkowych firmy (trzy lata dla o
Do kredytodawcy, Cash Is King
Znasz powiedzenie, ze "cash is king". W naszym kontekscie, to jest do kredytodawców hipotecznych, oznacza to, ze kwote srodków pienieznych z dzialalnosci gospodarczej, które moga byc wykorzystane na splate kredytu hipotecznego. Wiele osób blednie uwaza, ze zysk netto przeplywów pienieznych, ale nie jest. Dochód netto nie powiedziec, ile gotówki jest generowany przez firmy. To przychody z dzialalnosci operacyjnej netto, lub NOI. Jest to po prostu wszystkie dochody brutto minus koszty operacyjne - przeplywów pienieznych.
Ogólnie sa trzy pozycje na deklaracji podatkowych firmy, która uzywa kredytodawcy w celu okreslenia przeplywu srodków pienieznych do dyspozycji splacic hipoteki. Ich dochód netto, odsetek i amortyzacji. Pienieznych generowanych przez przedsiebiorstwo jest tylko numer, które moga zostac wykorzystane do ustalenia, ile kredytów hipotecznych bedzie wspierac biznes. Kredytodawcy maja pewna poduszke patrzac ile pieniedzy jest dostepny na platnosci kredytu, przy zalozeniu ze jezeli jest tymczasowego spowolnienia w dzialalnosci gospodarczej, przeplywy pieniezne nie beda tak mocno ze nie ma zadnej poduszki do jeszcze zrobic platnosci kredytu. Zwykle jest to wyrazone przez okres wskaznik pokrycia dlugu. Oznacza to, ze jesli na przyklad, splaty kredytu hipotecznego to $ 1, kredytodawcy moga chciec zobacz $ 1,25 w przeplywy pieniezne dostepne w celu dokonania wyplaty $ 1. To nie jest zasada automatycznego. Róznych typów kredytodawców moze miec nieco inne wymagania i czesto tym wieksze ryzyko postrzegane przez pozyczkodawce, tym wyzszy wymagany wskaznik pokrycia dlugu.
Nie oznacza to, ze inne rzeczy sa nie wazne, takich jak przychody i tendencji dochodów, wartosci zabezpieczenia, historii kredytowej kredytobiorcy, itp. Ale jesli nie ma wystarczajacej ilosci srodków pienieznych do wsparcia kredytów hipotecznych, reszta zazwyczaj nie ma znaczenia.
Jak ustala sie wartosc?
Teraz wrócmy do NOI i jego stosunek do wartosci. W handlowych oceny, ustala sie wartosc korzystajac z trzech metod - metody kapitalizacji dochodu, podejscie do porównania kosztów i sprzedazy podejscia. W ujeciu kapitalizacji dochodu, NOI przelicza sie na wartosci poprzez kapitalizacje procesu. Aby zilustrowac w najprostszy mozliwy sposób, zalózmy, ze masz zamiar kupic inwestycji i chcesz zarobic co najmniej 10% swojego kapitalu. Ze 10% jest twój stopy kapitalizacji, które beda uzywane jako sposób ustalania wartosci. Jesli oferowane sa inwestycje, które do was dochód w wysokosci $ 1,000, bylbys w stanie zaplacic 10.000 dolarów dla tej inwestycji, poniewaz to daje 10% zysku, lub $ 1,000 rocznie. Twoje stopy kapitalizacji wyznaczyla wartosc. To samo z inn.
Podejscie koszt jest najmniej dokladny sposób ustalic wartosc. Dla istniejacych karczm, podejscie koszt jest prawie bez znaczenia. Na przyklad, zastosowanie podejscia kosztów w ocenie cegly z roku 1790 Federalny karczma w stylu byloby strata czasu, poniewaz kosztowaloby fortune wiernie odtworzyc, i byloby bardzo malo prawdopodobne, aby byc sprzedawane jako firma po tej cenie.
Porównanie sprzedazy podejscie moze byc bardziej przydatna, ale posiada swój wlasny wbudowany zestaw ograniczen. Im dalej od siebie geograficznie sprzedazy porównawczych na to, ze rzeczoznawca moze znalezc, stana sie one mniej wazne. Jest jedna rzecz do porównania 56-pokój Sleep Inn w jednym panstwie z 56-pokój Sleep Inn w poblizu, poniewaz z urzadzenia fizyczne sa identyczne, a ceny za pokój sa podobne, poniewaz jest to franczyzy. Ale porównanie dziewieciu pokój karczma w górach z inn dziewieciu pokój blisko wybrzeza morskiego nie jest naprawde dokladna.
To prowadzi nas do ostatniego pytania. Jesli kupujacy nie moga pozyczac tyle, ze w polaczeniu z ich zaliczki spelnia zadana cena, to co? Jedynym sposobem, aby dokonac sprzedazy jest to, ze moze byc zorganizowanie drugiego kredytu hipotecznego. Malo kto kiedykolwiek chce zrobic, ale w dzisiejszym srodowisku finansowania i prawdopodobnie w 2009 lub 2010, które moga byc Twoim jedynym wyborem. A jesli kredytobiorca moze uzyskac kredyt SBA, ten drugi bedzie musial byc w pelni wypelniac, co oznacza, ze kredytobiorca nie moze dokonywac platnosci (odsetki moga gromadzic sie), az do calkowitej splaty pozyczki off.
Podsumowujac, jesli masz zamiar umiescic karczma na rynku w ciagu najblizszych dwóch lub trzech lat, nie oczekujcie, ze jest latwe. Wiekszosc kredytodawców mieszkaniowych, którzy dostarczyli wiele finansowaniu "opuscil budynek. Dotyczy tylko najwytrwalsi chce stac sie powaznie pod uwage w tym w wiekszosci przypadków kupujacy z jakiegos skladania doswiadczeniem w branzy.
No comments:
Post a Comment